Comment payer moins d’impôts foncier en France en 2021 ?

C’est devenu une tradition du mois de mai pour tous les contribuables français. Il est temps de remplir votre déclaration de revenus. Pour beaucoup d’entre vous, c’est aussi le moment de revoir votre situation fiscale afin de déterminer la charge fiscale sur votre budget annuel. Et si vous déclarez des revenus immobiliers, vous vous demandez inévitablement comment minimiser les impôts que vous payez sur ces revenus. Dans cet article, nous vous fournirons les premiers éléments de réponse, un point de départ pour votre réflexion.

Imposition des revenus des biens immobiliers

Le système fiscal français n’est pas connu pour sa simplicité. Toutefois, il faut reconnaître qu’en matière de revenus immobiliers, la fiscalité est assez simple.

Les contribuables ont deux options :

• Soit ils choisissent le système d’imposition traditionnel : Si le revenu annuel du bien immobilier atteint 15 000 €, le système actuel s’applique automatiquement. Dans le système actuel, le contribuable doit remplir le formulaire 2044 ou 2044-SPE, selon sa situation, et inclure tous les revenus et dépenses déductibles liés au bien (tels que les dépenses d’entretien, les dépenses de copropriété, les dépenses d’assurance liées au bien locatif et les frais d’agence, entre autres) qui sont déductibles en vertu de l’article 31 CGI.
• soit le système du micro-foncier, qui s’applique automatiquement à ceux dont le revenu annuel est inférieur à 15 000 euros.  Dans le cadre du régime micro-foncier, le contribuable a droit à une réduction de 30% sur les revenus bruts des biens immobiliers tels qu’ils figurent dans la case 4BE de la déclaration fiscale n° 2042.

Le contribuable détermine son revenu imposable provenant de la propriété en remplissant l’un de ces deux formulaires, qu’il soumet ensuite dans sa déclaration d’impôt 2042.

Dans les deux situations, l’administration fiscale applique le même barème d’imposition au revenu net foncier qu’au revenu professionnel pour déterminer le montant de l’impôt sur le revenu à payer. Les cotisations de sécurité sociale de 17,2 % du revenu net foncier en 2020 sont également calculées sur ce montant. Par conséquent, plus le plafond fiscal d’un propriétaire est élevé, plus il devra payer d’impôts sur ses revenus fonciers. Si un contribuable a un IRM de 30% ou plus, celui-ci peut alors faire appel à des méthodes d’optimisation fiscale de l’impôt sur le revenu. En voici quelques unes.

Créer un déficit foncier afin de réduire l’assiette fiscale

L’une des stratégies de réduction des impôts les plus efficaces consiste à minimiser le revenu imposable tout en augmentant les actifs. Bien que cela puisse sembler contre-intuitif, c’est parfaitement faisable et même recommandé ! Et la méthode la plus avantageuse sur le plan fiscal pour atteindre cet objectif est d’investir dans une propriété rénovée, ce qui créera un déficit d’actifs qui pourra être déduit des revenus fonciers existants. Il s’agit d’une méthode permettant de joindre l’utile : la valorisation du patrimoine, à l’agréable : la réduction d’impôt. L’idée de base est simple. Vous investissez dans un appartement très ancien, qui sera soigneusement rénové selon les normes modernes et les exigences des locataires. En effet, les gens ne recherchent plus le même type de logement qu’il y a 20 ou 30 ans.

Ainsi, lorsque vous déposerez votre déclaration de revenus l’année prochaine, vous inclurez une note sur le formulaire 2044 indiquant le nouveau bien que vous possédez désormais. Vous indiquerez également le détail des loyers perçus et des dépenses engagées. Le loyer sera donc peu élevé, puisque vous ne louez le bien que depuis quelques mois. D’autre part, en raison de la nature du travail, les coûts seront importants. En effet, les travaux réalisés représentent souvent 50 à 60 % du coût total de votre investissement, main-d’œuvre comprise. Par conséquent, vous aurez un déficit foncier, que vous pourrez déduire de vos revenus existants tirés du bien et de votre revenu total qui ne dépassera pas 10 700 €. Au cours des dix années suivantes, le déficit foncier non utilisé pourra être reporté sur l’année suivante et déduit de vos revenus fonciers. Pensez aux économies d’impôts qui seront réalisées si votre revenu imposable diminue de 10 000, 20 000 ou même 30 000 euros. Plus l’épargne est importante, plus votre plafond fiscal sera élevé. Il sera beaucoup plus élevé si vous pouvez passer à une tranche d’imposition inférieure grâce à la réduction de votre base imposable.

Meubler une maison pour préparer un déménagement dans le cadre du régime fiscal LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Votre locataire a récemment donné son préavis, et c’est le moment de vous demander s’il est plus rentable pour vous de louer votre maison en meublé plutôt qu’en vide. Par rapport à un bail vide, un bail meublé – ou LMNP – offre un certain nombre d’avantages fiscaux. En effet, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (revenus commerciaux et industriels) et non dans celle des revenus fonciers.

Dans cette catégorie, le propriétaire a deux options.

• Soit il choisit le régime micro BIC et bénéficie d’une réduction de 50 % sur le revenu brut déclaré
• soit il déclare ses revenus sous le régime réel d’imposition. Dans ce cas, il peut amortir à la fois son bien et les meubles qui le garnissent. En plus des autres dépenses déclarées par le propriétaire, cette charge comptable sera déductible du revenu locatif imposable. Chaque scénario est unique, mais cette stratégie pourrait anéantir tout revenu locatif pendant vingt ans.

Investir à crédit en nue-propriété

C’est la méthode la moins connue d’investissement dans l’immobilier, mais ce n’est pas la moins intrigante.

L’investissement en nue-propriété peut parfois freiner certains investisseurs car il implique un engagement, souvent de 15 ans, pendant lequel aucun revenu locatif ne sera perçu. D’un autre côté, le contraire est tout à fait attrayant. En effet, les investisseurs qui achètent un bien immobilier avec un prêt hypothécaire obtiennent un rabais de 50 à 60 % sur la valeur totale du bien (par mètre carré) et peuvent déduire le coût des intérêts du prêt des autres revenus perçus du bien. De cette façon, il est entièrement protégé pendant toute la durée du partage des biens. L’usufruitier est responsable de tous les coûts et charges, ainsi que de la gestion. Cela inclut le paiement des taxes foncières, ce qui est salvateur ! Enfin, cette structure est avantageuse pour les contribuables soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En effet, le nu-propriétaire n’étant pas redevable de l’IFI, cet impôt ne sera pas augmenté au fil du temps lors du remboursement du capital restant sur le prêt immobilier.

A noter que les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits que si l’usufruitier est un bailleur social. Cela signifie que ce plan n’est pas disponible pour l’achat de parts de SCPI dans leur intégralité.

Vente d’une ou plusieurs propriétés afin de réinvestir le produit de la vente

Cette approche sera plus difficile à envisager pour un investisseur qui est émotionnellement investi dans sa maison. Soit pour des raisons émotionnelles, soit parce qu’il est impossible de trouver un emplacement identique avec un rendement comparable à leur appartement actuel. Cependant, il s’agit d’une option très réelle qui ne doit pas être négligée. Vous ne devez pas avoir peur de vendre un bien lorsque l’occasion se présente, car il existe plusieurs autres options immobilières qui pourraient être plus rentables en fonction de votre propriété et de votre statut fiscal.
C’est vrai, mais où investir son argent ?

Transférer l’usufruit à votre enfant à titre temporaire

La dernière variante, la moins connue, est la donation temporaire d’usufruit, qui implique le transfert du droit d’utilisation du bien à l’usufruitier pendant une certaine période. Bien que le donateur conserve la propriété du bien, il ne perçoit plus de revenus locatifs. Le donateur recevra un revenu locatif pendant la période de dissolution. C’est un moyen d’apporter une aide financière à un proche et de réduire en même temps sa charge fiscale.

Comme vous pouvez le constater, notre système regorge d’opportunités pour minimiser vos impôts fonciers. Certains d’entre eux vous permettent même de continuer à vous constituer un patrimoine, par exemple en investissant dans des biens rares ou en devenant propriétaire. Chaque scénario doit être examiné individuellement.